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許家印放大招！負(fù)債降4500億 2022年銷(xiāo)售目標(biāo)1萬(wàn)億

3月31日，恒大舉行2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，恒大2019年收入為4775.6億元人民幣，凈利潤(rùn)為172.8億元人民幣。

發(fā)布會(huì)上，恒大董事局主席許家印宣布恒大從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來(lái)。

許家印表示，“高增長(zhǎng)”就是要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，今年要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8000億，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1萬(wàn)億；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

從具體舉措來(lái)看，恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度之大前所未有。如何保證新戰(zhàn)略的成功？未來(lái)增長(zhǎng)空間如何？網(wǎng)上賣(mài)房成效如何？未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)總體研判如何？對(duì)于這些問(wèn)題，許家印在本次業(yè)績(jī)會(huì)上都一一作出了回應(yīng)。

2019年?duì)I收4775.6億

核心利潤(rùn)408億

恒大財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年收入為4775.6億元人民幣，上年同期為4661.96億元；2019年凈利潤(rùn)為172.8億元人民幣，上年同期為373.9億元。對(duì)此，恒大表示，明年實(shí)現(xiàn)500億到600億元的目標(biāo)一點(diǎn)都沒(méi)有問(wèn)題。

此外，恒大2019年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額6011億元，同比增長(zhǎng)9%；核心利潤(rùn)408.2億元，同比下降48%；資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長(zhǎng)12%。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)恒大的主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2019年收入為4645.68億元。物業(yè)投資、物業(yè)管理服務(wù)以及其他業(yè)務(wù)的營(yíng)收，分別為17.29億元、67.34億元、384.38億元。

高增長(zhǎng)＋控規(guī)模＝三年降負(fù)債4500億

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負(fù)債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變。許家印表示，2020年對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，是極其重要的一年。今年開(kāi)始，恒大要全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。

“一定要把負(fù)債降下來(lái)。”發(fā)布會(huì)上，許家印表示。

所謂“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，未來(lái)三年要大降負(fù)債4500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

而目標(biāo)明確后，戰(zhàn)略執(zhí)行尤為關(guān)鍵。如何有效降低負(fù)債？“高增長(zhǎng) 控規(guī)模”成為了恒大完成減“負(fù)”目標(biāo)的兩條必由路徑。

“高增長(zhǎng)”是指實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，2020年要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8000億，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1萬(wàn)億。

而“控規(guī)模”則是嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)。恒大未來(lái)三年每年降低3000萬(wàn)平方米，到2022年降低到2億平方米左右。恒大管理層表示，按照這個(gè)目標(biāo)，大概以后三年每年新增的土地儲(chǔ)備約4000萬(wàn)平方米左右。

同事，許家印也在現(xiàn)場(chǎng)算了筆賬，“18年、19年，恒大銷(xiāo)售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷(xiāo)售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”

三大法寶加持新戰(zhàn)略

充足土儲(chǔ) 強(qiáng)勁銷(xiāo)售 成本管控

中國(guó)地產(chǎn)黃金20年成就了現(xiàn)今的龍頭房企。而如今紅利期過(guò)去，地產(chǎn)的邏輯也漸漸從早期的勇于加杠桿規(guī)模化轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾哔|(zhì)量增長(zhǎng)獲得平穩(wěn)發(fā)展。

從2017年開(kāi)始，恒大便開(kāi)始了自己的轉(zhuǎn)型之路。2017年，恒大宣布由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，成功實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率從2016年的450%多下降到目前約150%。

對(duì)于公司提出的“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略能否成功實(shí)現(xiàn)？許家印祭出了三大法寶。

第一大法寶：充足的土地儲(chǔ)備。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，恒大土地儲(chǔ)備約3億平方米，即使在完全不拿地，仍可支撐多年開(kāi)發(fā)，可謂“糧草充足”。

第二大法寶：出眾的銷(xiāo)售能力。今年2月，恒大啟動(dòng) “網(wǎng)上賣(mài)房”帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁入地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新時(shí)代。“首發(fā)選手”恒大在本輪網(wǎng)上賣(mài)房中成績(jī)亮眼，第一季度銷(xiāo)售額1465億，為今年8000億銷(xiāo)售目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第三大法寶：強(qiáng)大的成本控制能力。恒大通過(guò)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用。

網(wǎng)上賣(mài)房刷新公司銷(xiāo)售記錄

今年劍指8000億2022年要破萬(wàn)億

疫情之下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降10%—15%，然而，恒大卻迎來(lái)一季度銷(xiāo)售額新高的業(yè)績(jī)。

今年，恒大實(shí)施“網(wǎng)上銷(xiāo)售”的營(yíng)銷(xiāo)革命，實(shí)現(xiàn)了一季度業(yè)績(jī)“開(kāi)門(mén)紅”：銷(xiāo)售額1465億大增23%，銷(xiāo)售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一，既刷新公司一季度銷(xiāo)售及回款最高歷史紀(jì)錄，更充分展現(xiàn)恒大實(shí)施新戰(zhàn)略的巨大成效。

不過(guò)，這些銷(xiāo)售是恒大打折促銷(xiāo)之下的成績(jī)，不少人擔(dān)心這對(duì)恒大的毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)會(huì)不會(huì)受到影響？

對(duì)此，夏海鈞表示，恒大大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是其進(jìn)行打折促銷(xiāo)且能保持較高利潤(rùn)率的底氣。“這兩年大家看到恒大的效益比較好，最主要的原因就是土地儲(chǔ)備。恒大目前的土地儲(chǔ)備是1800元/平方米，總成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾打折，8100元/平方米，毛利率是30%，凈利潤(rùn)是10%左右。我們賣(mài)1500億元就實(shí)現(xiàn)6000億元的銷(xiāo)售，投資者對(duì)恒大的經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)不用擔(dān)心，面粉已經(jīng)在我們的口袋里面，做面包我們有清晰的定價(jià)。”

年報(bào)顯示，截至目前，恒大擁有2.93億平米土地儲(chǔ)備，今年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬(wàn)億。

許家印：房?jī)r(jià)不會(huì)上升，也不會(huì)大跌

許家印認(rèn)為，受疫情的影響，全世界每個(gè)國(guó)家的各大銀行，都在放寬金融政策，流動(dòng)性的增加對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售同樣會(huì)產(chǎn)生刺激，需求同樣也會(huì)增加。但在國(guó)家“住房不炒”的政策指引下，房?jī)r(jià)也不會(huì)升。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)上升，但也不會(huì)大跌。

夏海鈞補(bǔ)充道：作為房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)的黃金二十年已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在必須將房地產(chǎn)的金融屬性去掉。恒大從2017年開(kāi)始就沿著國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的思路在做轉(zhuǎn)型，銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)的地價(jià)基本保持均衡，達(dá)到國(guó)家“穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)要求。

同時(shí)，夏海鈞表示：“滿(mǎn)足老百姓的居住需要，這是恒大的特點(diǎn)。恒大140平米以下房屋占到了96%，69%都是自住，現(xiàn)在基本上炒房客也不會(huì)買(mǎi)了。現(xiàn)在的恒大，是沿著國(guó)家房地產(chǎn)的“三個(gè)穩(wěn)定”，房住不炒的政策繼續(xù)貫徹執(zhí)行，沿著“高增長(zhǎng)、控規(guī)模”大的戰(zhàn)略去發(fā)展，恒大未來(lái)會(huì)非常的美好。”